Nel primo trimestre del 2018, secondo quanto rilevato dall’Istat, le compravendite di immobili in Italia sono state complessivamente 176.687, facendo registrare una crescita rispetto al trimestre precedente dello 0,6%, mentre su base annua l’incremento si attesta al 4,2%. La ripresa del mercato immobiliare nel nostro paese, favorita dalla diminuzione dei prezzi degli immobili e dall’abbassamento dei tassi d’interesse praticati dalle banche, ha un effetto trascinamento che si ripercuote naturalmente sia sulle richieste di accensione di nuovi mutui sia sulla domanda di mutuo surroga o di rinegoziazione del prestito accordato dagli istituti bancari negli anni passati.
Se per la concessione di un nuovo mutuo le banche richiedono precise garanzie di solidità finanziaria e patrimoniale ai futuri mutuatari – valutando in maniera preventiva il reddito dell’intero nucleo familiare, il valore commerciale dell’immobile, l’ammontare della richiesta di finanziamento e l’eventuale presenza di garanti – diversi sono i casi del mutuo surroga e della rinegoziazione perché, in tali circostanze, il mutuo è già stato concesso dall’istituto bancario.
Cos’è, come funziona e a chi conviene la surroga del mutuo
Introdotto con la legge 40 del 2007, meglio conosciuta come legge Bersani, il mutuo surroga – definito anche “portabilità” – permette di trasferire il proprio mutuo da un istituto bancario ad un altro a costo zero per il richiedente. È, infatti, la stessa banca cui s’intende trasferire il mutuo che si fa carico di coprire le spese dell’estinzione del vecchio prestito e quelle concernenti l’accensione del nuovo. L’unico costo per l’intestatario è quello della tassa d’iscrizione della surroga nei registi immobiliari che ammonta a 35 euro.
Solitamente il ricorso a questo tipo di procedura conviene quando, ad esempio, si abbassano i tassi d’interesse o lo spread, cioè la percentuale di guadagno dell’istituto erogatore del mutuo. Quando il cliente trova una banca che offre migliori condizioni può decidere di trasferire il proprio mutuo al nuovo istituto creditizio e il vecchio, come stabilito dalla legge Bersani, non può opporsi se non proponendo a sua volta una rinegoziazione che vada incontro alle esigenze del cliente. Tuttavia, anche in questo caso, se l’intestatario rifiuta l’offerta, la vecchia banca è costretta a cedere il credito alla nuova entro trenta giorni dalla richiesta per non incorrere in sanzioni.
Con il mutuo surroga il richiedente può trasferire da una banca all’altra solo la parte restante del suo debito e non richiedere un aumento dell’ammontare complessivo del finanziamento stesso. Se, ad esempio, il mutuo è stato acceso 10 anni fa e rimangono ancora altri 10 anni per la restituzione del debito – quindi presumibilmente il debitore ha già pagato la metà del dovuto – al nuovo istituto creditizio verrà trasferita la parte rimanente. Al contrario, se si dovesse avere bisogno di nuova liquidità la soluzione ideale è quella di rinegoziare il mutuo con la propria banca chiedendo un aumento del prestito erogato in precedenza.
Anche se la legge in teoria non prevede alcun limite alle volte in cui si può usufruire della surroga, le banche e gli istituti di credito non vedono di buon occhio i clienti che la chiedono più di una volta. Quindi il consiglio è di fare una ricerca approfondita, magari online utilizzando quei siti che aggregano e permettono di confrontare le condizioni offerte dai vari istituti di credito, per individuare le banche che offrono quelle migliori prima di avviare la surroga.
