Il settore immobiliare rappresenta da sempre un pilastro portante per l’economia a livello globale e soprattutto in Italia. Per questo motivo abbiamo voluto approfondire, in questo periodo molto particolare, l’attuale andamento e le prospettive future in ambito real estate nel nostro paese.
Al fine di ottenere una visione a 360° abbiamo intervistato Domenico Amicuzi, professionista immobiliare ed esperto conoscitore del mercato real estate in Italia.
In base alla sua esperienza in ambito immobiliare, quali effetti sta causando la pandemia nel settore?
La pandemia causata dal Covid-19 ha indubbiamente messo in atto dei profondi cambiamenti rispetto a ciò che abbiamo lasciato a fine 2019.
Nella sua totalità, il comparto immobiliare è coinvolto principalmente per quanto riguarda le trasformazioni radicali che stiamo vivendo, coinvolgendo ogni singolo spazio nel quale svolgiamo abitualmente le nostre attività quotidiane a partire dall’ufficio, la casa, gli alberghi, i centri commerciali fino ad arrivare ai centri storici delle città.
Parallelamente si sta avviando un profondo processo di trasformazione dei fabbisogni e delle abitudini di tutti noi. Come ad esempio è avvenuto per le abitazioni, che oggi sono ricercate con spazi interni più grandi e con una stanza in aggiunta per utilizzarla come studio o ufficio e possibilmente con uno sfogo esterno che esso sia terrazzo o giardino.
Proprio il settore degli uffici a causa dello smart working è tra quelli che sta subendo le conseguenze maggiori, dobbiamo aspettarci un abbandono degli uffici?
Contrariamente a quanto si possa temere, è totalmente da escludere che gli immobili ad uso ufficio subiranno abbandoni o chiusure su larga scala. Tuttavia necessiteranno di una riconsiderazione al fine di aggiornare la richiesta che tendenzialmente si rivolgerà prevalentemente a fabbricati tecnologicamente all’avanguardia, garantendo le distanze tra i dipendenti.
Leggermente differente la situazione riguardante gli immobili direzionali i quali potrebbero essere oggetto di mutamenti radicali rinnovandosi in edifici ad uso misto (come accade all’estero già da un po’ di anni) includendo all’interno del medesimo edificio unità adibite al retail, al ricettivo ed all’alimentare.
Le società si concentreranno principalmente sul riposizionamento delle proprie sedi, trasferendosi dai vecchi stabili per approdare in immobili di nuova concezione, con maggiore capacità di rispondere alle esigenze del periodo garantendo un ambiente salutare attraverso l’incremento delle distanze.
Per quanto concerne gli investimenti immobiliari, quali saranno secondo Lei i trend futuri?
Prima di proiettarsi sui probabili trend futuri, è necessario un focus sull’attuale andamento degli investimenti nel real estate in Italia.
Il settore immobiliare non residenziale ha prodotto nel 2020 volumi di investimento stimati in circa 6 miliardi di euro, su questi incombe il peso dei crolli del fatturato relativo al comparto alberghiero (-70%) e retail (-45%).
Fino a settembre 2020 gli immobili ad uso ufficio hanno attratto volumi di investimento pari a 2.6 miliardi di euro, segnando un incremento del 13% rispetto allo stesso periodo del 2019. Il segmento immobiliare del retail ha invece totalizzato nel corso dei primi 9 mesi del 2020 circa 950 milioni di euro di investimenti, rispetto ai circa 1.7 miliardi di euro registrati nello stesso periodo del 2019. Mentre per quanto riguarda gli investimenti corporate si sono ridimensionati con un approccio attendista.
È evidente che i rendimenti immobiliari, confrontati con quelli finanziari, offrono una sicurezza maggiore e potenzialmente anche un rendimento superiore, in virtù del fatto che presumibilmente le banche centrali proseguiranno con una politica monetaria incentrata sul mantenimento dei tassi di interesse bassi.
Delle variazioni sostanziali riguardanti gli investitori stanno avvenendo anche nello scouting degli asset. La domanda è rivolta principalmente per l’asset class dei supermercati, per la quale gli investitori si “accontenterebbero” anche di ottenere dei rendimenti più bassi, rispetto alle asset class alternative, in cambio di una “sicurezza” quantomeno nel breve-medio termine. Invece gli immobili dedicati alla ristorazione fanno riscontrare una cospicua diminuzione di interesse, mentre le asset dedicate al fashion continuano a destare un certo interesse ma limitato nelle cosiddette “high street” delle principali città italiane.
La richiesta da parte degli investitori, che si rileva in continuo incremento, proseguirà la transazione dei capitali da mettere a reddito nell’ambito logistico dalle altre “asset class”.
In particolare nel comparto logistico si è raggiunta una determinata stabilità dei canoni di locazione abbinata ad un “vacancy rate” relativamente basso.
Quindi il mercato immobiliare della logistica proseguirà il suo momento positivo?
I principali indicatori continuano a denotare una crescita esponenziale per questo settore e la richiesta inizia ad orientarsi maggiormente verso asset ubicati in posizioni all’interno delle città a discapito però degli spazi che saranno necessariamente più ridotti. In questa ottica, sempre più incentrata sulla velocità delle consegne all’utente finale, la richiesta degli asset logistici si è dirottata anche sui grandi centri di smistamento ubicati in location strategiche nelle immediate vicinanze delle principali città italiane.
Quali elementi individua come spinta per gli immobili logistici?
Indubbiamente la dinamica positiva che sta attraversando il mercato della logistica è da individuarsi nelle esigenze distributive strettamente correlate agli acquisti sul web, coadiuvato da un ulteriore impulso dovuto dall’emergenza sanitaria. Ciò ha comportato un aumento relativo alla domanda immobiliare preservando il livello qualitativo degli asset, incrementandolo al fine di perseguire degli standard costantemente superiori.
Lo scenario degli immobili retail come lo colloca?
Sicuramente il settore del retail presentava vari elementi critici ancora prima della tempesta scaturita dalla pandemia, attualmente ulteriormente esasperati. Il consolidamento dello shopping online ha indubbiamente incrementato gli elementi di preoccupazione per il segmento dei centri commerciali. Agli stessi possiamo aggiungere il riaffermarsi delle high street che pongono una forte contrapposizione rispetto alle localizzazioni per lo più periferiche in cui spesso sono ubicati gli shopping center.
Il turismo che si è ormai azzerato in tutta Europa (come nel resto del mondo) ed in particolar modo città fonti di forte appeal turistico come Milano, Firenze, Venezia e Roma stanno attraversando un momento piuttosto difficile. Venezia è sicuramente quella che sta vivendo una difficoltà maggiore, dato che la tipologia di acquisti solitamente effettuata dai turisti è difficilmente sostituibile con quella dell’utenza locale.
Mentre a Milano la congiuntura economica negativa si sta diffondendo in maniera non omogenea. Infatti nelle strade di maggior spicco per lo shopping, Via Monte Napoleone su tutte, i canoni di locazione non hanno patito cali nel corso degli ultimi mesi, avvalorandosi come la quinta via del lusso più cara del mondo.
In virtù di ciò gli immobili con destinazione commerciale ubicati nelle strade della moda nel capoluogo meneghino, persistono nel avere una forte richiesta anche dal punto di vista degli investimenti immobiliari.
Cosa accadrà al comparto residenziale? Ci si focalizzerà su nuovi trend nel futuro?
Da un recente report realizzato da Scenari Immobiliari emerge che la ricchezza posseduta dagli italiani è racchiusa nella detenzione delle proprietà immobiliari ad uso residenziale, con un patrimonio stimato in circa 5.400 miliardi di Euro e con ben due terzi dei 35 milioni delle abitazioni in Italia, sono state realizzate intorno agli anni 70, mentre solo circa il 10% risulta essere costruita nel secolo in corso.
Un patrimonio che è dunque vetusto e sta vivendo una conseguente fase di degradamento.
Pertanto urge adoperarsi nel più breve tempo possibili, affinché si possa salvaguardare il valore nel tempo di questa ingente ricchezza intervenendo per restituire agli immobili delle ottime condizioni manutentive.
Un segmento che sembra poter affermarsi positivamente nel prossimo futuro riguarda gli immobili residenziali specializzati rappresentati in primis dal senior living e lo student housing.
In ottica futura, le grandi città necessiteranno sempre più di spazi smart, adottando tipologie costruttive maggiormente economiche e flessibili, programmando edifici modulari e spazi riadattabili per scopi diversi, con layout confacenti ad usi sempre più dinamici.
La riqualificazione urbana a cui ci stiamo apprestando negli anni a venire dovrà avere una spinta differente rispetto a quella avvenuta in passato, sfruttando cioè la combinazione tra la pianificazione urbana, la progettazione in chiave digitalizzata degli spazi pubblici.
Il settore real estate rappresenta il sistema cardine per la realizzazione delle smart city, costituite da una fitta rete di fabbricati integralmente tra loro collegati, facilitando l’efficientamento energetico ed ottimizzando l’utilizzo di risorse nella loro completezza.
