Tra le spese che molte persone compiono mensilmente spesso la più ingente è il mutuo per la propria casa. Un modo per spendere meno può essere, a volte, pensare di mettere in atto una surroga del mutuo.
Cos’è la surroga del mutuo?
In cosa consiste la surroga del mutuo? Con questo termine viene indicato il trasferimento del mutuo ipotecario da una banca ad un’altra. In questo modo il mutuatario cerca di concordare condizioni a lui più favorevoli.
La procedura è stata introdotta nel 2007 con il Decreto Bersani (legge n. 40) e permette il trasferimento senza nessun costo. Non sono infatti previsti né oneri notarili né tutti gli altri costi per la sottoscrizione di un nuovo mutuo, come spese di istruttoria o di perizia dell’immobile, imposte, commissioni e l’eventuale penale per l’estinzione anticipata, anche se prevista nel vecchio contratto.
La surroga del mutuo ha lo scopo principale di ridurre il costo degli interessi sul mutuo. Inoltre è possibile modificare la tipologia di tasso, passando da fisso a variabile o viceversa, e l’importo della rata. Si può anche ridurre o allungare la durata residua del mutuo. Questa procedura è consentita sia sulla prima che sulla seconda casa, e anche le attività commerciale e professionale possono usufruirne. La portabilità del mutuo, infatti, può essere concessa a persone fisiche oppure ad aziende o società, indipendentemente dalla loro forma giuridica, a patto che rientrino nella definizione di microimprese. Perciò devono avere meno di 10 dipendenti e un fatturato annuo entro i 2 milioni di euro.
La differenza tra surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo
La surrogazione del mutuo non va confusa con altre opzioni disponibili. Una di queste è la sostituzione del mutuo, che consiste nella sottoscrizione di un nuovo mutuo ipotecario, richiesto presso un’altra banca. In questo caso è quindi necessario sostenere tutti i costi relativi al nuovo finanziamento.
Un’altra procedura che si può attuare è la rinegoziazione del mutuo. Questa prevede la ridiscussione dei termini del mutuo con la vecchia banca, che può proporre condizioni più favorevoli.
Come funziona la surroga del mutuo?
Il primo passo per effettuare la surroga è individuare la banca e il mutuo più adatto alle proprie esigenze. A questo punto si può fare richiesta al nuovo istituto che esaminerà la pratica. Le condizioni essenziali per poter ottenere la surroga del mutuo sono:
- l’importo del finanziamento deve essere pari al debito residuo;
- gli intestatari e gli eventuali garanti del mutuo devono rimanere gli stessi.
Inoltre, in fase di richiesta, sono necessari determinati documenti:
- documentazione del mutuo contratto con la vecchia banca;
- nota di iscrizione ipotecaria;
- documento di identità e codice fiscale dell’intestatario del mutuo;
- documento dei garanti del mutuo, se presenti;
- certificato di stato civile;
- documentazione riguardo il reddito;
- documenti catastali dell’immobile, planimetrie e visure.
Una volta concluso l’iter di delibera reddituale della surroga, la nuova banca procederà ad effettuare una perizia che confermi la regolarità dell’immobile che andrà a ipotecare. Successivamente, in presenza di un notaio, stipulerà un nuovo contratto di mutuo con il suo nuovo cliente, cancellando la precedente ipoteca e rilasciando un importo pari al debito residuo da intestarsi alla banca.
A chi conviene la surroga del mutuo?
Effettuare la surroga del mutuo ha diversi vantaggi. È sicuramente conveniente per chi ha sottoscritto un mutuo con i tassi dei primi anni 2000, con l’Euribor mediamente tra il 2 e il 3%. Tuttavia ancora oggi, seppur le richieste siano in calo, la surroga conviene quando il tasso proposto dalla nuova banca permette di risparmiare il carico mensile della rata e l’ammontare degli interessi negli anni.
Al contrario, mettere in atto questa procedura può essere uno svantaggio se si è vicini alla conclusione del mutuo. In questi casi, la maggior parte degli interessi è stata già pagata e risulterebbe poco conveniente ripartire con il pagamento di una quota di interessi importante.
